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1. 標的：4113 聯上 2. 分類：多 3. 分析/正文： 4113，聯上實業，本人今年最後一檔營建標的，最近股價波動應該是有許多投資人已經看 見未來的價值而提前卡位，其實這檔筆者原先預估是明年進場，但是近期聯上康橋熱賣，加上公司派買進，因此提前公布該份研究報告，給大家參考，但是近期漲幅不 少，買賣請三思。 短期股價波動劇烈，買賣請理性並且請注意風險，營建股發酵，是需要時間等待，非長線 投資買賣請小心。 以下為建案相關EPS計算。 https://i.imgur.com/GsXgNsX.png 以下是各建案詳細介紹 林德官案 該案為先建後售，目前已經蓋到10-11樓(11/3)，發言人表示2020/Q3開始銷售，該案位於 高雄，距離捷運站只有400公尺，當地人說該區為熱點，且房價近期全台漲幅第一名，有 可能是該案採先建後售的原因，預估明年有望完銷。 https://i.imgur.com/9J00WE6.jpg 全台房價漲幅相關新聞 https://www.gvm.com.tw/article/69003 聯上鉑麗 該案在591的完工日期為2020/下半年，實際情況應該在2021年Q1才能交屋認列，目前進度 還在地下室，目前銷售9成(6/5-591) 聯上海棠 該案預估為2022/Q2可以交屋認列，目前銷售7成多(5/20-591)，該案毛前相當不錯的原因 ，主要是該土地為2012年取得，當初以一坪30萬取得，相當低廉，而旁邊相鄰土地則是57 萬元一坪成交，所以土地便宜可以貢獻較多的EPS。 聯上康橋 該案預估為2023/上半年可以交屋認列，位於目前台南永康熱門的大橋重劃區，該案是號 稱50億總銷，在10月新聞顯示，該案潛銷預約率為100%，目前已進入正式簽約期，後續完 銷也只是時間問題。 聯上康橋預約率100%相關新聞 https://house.udn.com/house/story/5888/4091053 聯上we 該案591顯示為2024/Q1認列，發言人表示不會到那麼久，所以預估大約為2023年左右，預 計2020年開工，目前銷售7成左右(9/16-591)。 籌碼面 近期公司派積極買股，可能是對未來營運有信心，加上近期康橋熱銷的原因。 https://i.imgur.com/49woZdX.jpg 下圖為筆者以總太跟聯上針對未來幾年淨值可能變化做預估，由於聯上預售相當不錯，跟總 太一樣，未來可能會循總太模式，這點可以注意。 https://i.imgur.com/vaR2Cz3.png 綜觀以上資料，預估明年(2020)可能先反應淨值，預期明年淨值為19.43，後年(2021)可 望反應海棠及康橋大案，加上聯上往年配息率也還不錯，差不多6成左右，根據致電發言 人，發言人表示未來除了留下必要的營運資金外，盡量都會分配給股東。 另外聯上尚有相當多土地尚未推案，未來如果推案，將可以大大加分，另外比較特別的是 五福案，該案原先預定要推案，後來因為詢問度太高，老闆擋下該案，等房價上漲在伺機 推案。 由於預售相當好，可以拿新潤及總太來看，新潤低點為2018年年初，目前股價已經反應二 、三年後的淨值，而總太2020要到2021年才認列，股價也提早起飛，猜測是因為預售非常 好，先買只是等時間發酵，風險較低。 另外轉投資的部份，前一陣子老闆有出來說明，跟當初筆者詢問發言人結果一致，附上相 關新聞給大家參考，該轉投資可能認列虧損0.83，請注意。 聯上新購楠梓近800坪大樓地 董座蘇永義：續投資高雄不變 https://estate.ltn.com.tw/article/8344 免責聲明：所有分享純屬個人心得，非作為或被視為買入或出售標的邀請或意向，買入或 出售請自為判斷並負風險及盈虧，謝謝!! 4. 進退場機制：預計2-3年以25以上賣出，跌破10元停損。







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